Regularizar um imóvel sempre foi um dos maiores desafios para quem comprou uma casa ou terreno apenas com contrato de compra e venda. Durante muito tempo, a ausência da escritura pública representou um verdadeiro obstáculo, trazendo insegurança jurídica, dificuldades para venda e até riscos patrimoniais.
Nos últimos anos, porém, esse cenário começou a mudar. Com a modernização da legislação brasileira, especialmente com a Lei nº 14.382/2022, surgiram mecanismos que tornaram o processo de regularização mais acessível, rápido e, em alguns casos, até possível diretamente em cartório. Isso fez com que uma dúvida passasse a ser cada vez mais comum: afinal, é possível regularizar um imóvel sem escritura, apenas com o contrato de compra e venda?
A resposta é sim — mas com ressalvas importantes.
O contrato de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade do imóvel. No Brasil, a propriedade só é efetivamente reconhecida após o registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, esse contrato tem um papel fundamental, pois pode servir como base jurídica para viabilizar a regularização.
Na prática, o que mudou foi a possibilidade de transformar esse contrato em propriedade registrada por meio de instrumentos legais mais ágeis e menos burocráticos. Em algumas situações, quando o imóvel está quitado e há comprovação documental adequada, já é possível buscar a regularização sem a necessidade de um processo judicial, diretamente em cartório.
Um dos caminhos mais utilizados é a adjudicação compulsória, indicada quando o comprador já cumpriu sua parte no contrato, mas o vendedor não formalizou a escritura. Nesses casos, é possível exigir a transferência da propriedade, inclusive pela via extrajudicial, o que reduz significativamente o tempo do processo.
Outra possibilidade é a usucapião, especialmente quando há posse prolongada do imóvel, mesmo que a documentação seja incompleta. Esse mecanismo permite que o possuidor adquira a propriedade com base no tempo de uso, e também pode ser realizado em cartório quando não há conflitos.
Há ainda situações em que o imóvel está inserido em áreas irregulares ou loteamentos não formalizados, sendo necessário recorrer à regularização fundiária, que busca organizar juridicamente toda a região.
Apesar dessas possibilidades, é importante destacar que a regularização não acontece de forma automática. Nem todo contrato será suficiente por si só, e cada caso precisa ser analisado com atenção. Fatores como a existência de registro anterior, a situação do vendedor, a localização do imóvel e o tempo de posse podem influenciar diretamente na escolha do melhor caminho.
Além disso, a documentação correta faz toda a diferença. Contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, documentos pessoais, certidões e evidências de posse são elementos que fortalecem o processo e aumentam as chances de sucesso.
Diante desse cenário, contar com orientação jurídica especializada é essencial. A escolha inadequada do procedimento pode gerar atrasos, custos desnecessários e até inviabilizar a regularização.
A boa notícia é que, com o suporte correto, muitos imóveis que antes pareciam irregulares podem ser plenamente regularizados, trazendo segurança jurídica ao proprietário e valorização ao patrimônio.
Se você possui um imóvel sem escritura, saiba que existem caminhos legais para resolver essa situação, e o primeiro passo é entender qual deles se aplica ao seu caso.
