Decisão do Superior Tribunal de Justiça amplia a interpretação do “justo título” e reconhece que recibo de compra e venda pode ser utilizado em ação de usucapião ordinária.
Muitas pessoas possuem um imóvel há anos, moram nele, pagaram pelo bem, possuem documentos que comprovam a negociação, mas nunca conseguiram formalizar a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma importante orientação para situações como essa: o recibo de compra e venda pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária.
A decisão foi tomada pela Terceira Turma do STJ no julgamento do REsp 2.215.421-SE, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.
O que o STJ decidiu?
No caso analisado, a pessoa que buscava o reconhecimento da propriedade apresentava um recibo de compra e venda referente ao imóvel adquirido e demonstrava que exercia a posse do bem.
Inicialmente, o Tribunal de Justiça de Sergipe havia entendido que o simples recibo não seria suficiente para caracterizar o chamado “justo título”.
O STJ adotou entendimento diferente.
Para a Corte, o conceito de justo título não deve ser limitado exclusivamente a documentos formalmente perfeitos para a transferência da propriedade.
Quando o documento demonstra de forma suficiente a intenção das partes de realizar a compra e venda, ele pode ser considerado para o preenchimento desse requisito na usucapião ordinária.
Em outras palavras: um recibo pode ter relevância jurídica mesmo quando não foi suficiente, por si só, para transferir a propriedade no registro imobiliário.
Mas atenção: o recibo não torna alguém proprietário automaticamente
Esse é um ponto fundamental.
A decisão do STJ não significa que basta apresentar um recibo para registrar imediatamente o imóvel em seu nome.
O recibo pode servir como elemento para demonstrar o chamado justo título dentro de uma ação de usucapião, desde que estejam presentes também os demais requisitos previstos em lei.
Na usucapião ordinária, por exemplo, é necessário comprovar, como regra geral:
- Posse mansa, pacífica e contínua por mais de dez anos;
- Justo título;
- Boa-fé.
Existem situações específicas em que o prazo pode ser reduzido, desde que sejam atendidas as condições estabelecidas pelo Código Civil.
Por isso, cada caso precisa ser analisado individualmente.
O que é “justo título”?
O justo título é, de forma simplificada, um documento ou ato jurídico que demonstra uma situação em que a pessoa acreditava estar adquirindo legitimamente o imóvel, embora exista algum problema jurídico ou formal que impeça a transferência da propriedade da maneira tradicional.
Segundo o entendimento do STJ, esse conceito deve ser interpretado de maneira ampla.
Assim, documentos que não sejam suficientes para realizar diretamente a transferência da propriedade podem, dependendo das circunstâncias, ajudar a demonstrar a intenção de transmissão do imóvel.
Foi justamente esse entendimento que permitiu ao STJ reconhecer a relevância do recibo de compra e venda no caso analisado.
E quem tem um imóvel sem registro?
A decisão é especialmente relevante para pessoas que possuem imóveis adquiridos há muitos anos por meio de contratos particulares, recibos ou outros documentos de compra e venda, mas que nunca conseguiram concluir a regularização.
Também pode alcançar situações em que existem dificuldades relacionadas à documentação, à antiga cadeia de transmissão do imóvel ou à impossibilidade de obtenção da escritura definitiva.
Mas é importante não confundir as diferentes formas de regularização.
Dependendo da situação, o caminho poderá envolver:
- Usucapião;
- Adjudicação compulsória;
- Outro procedimento jurídico ou registral.
O próprio ordenamento jurídico prevê, inclusive, a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial em determinadas situações.
O Conselho Nacional de Justiça regulamentou o procedimento pelo Provimento nº 150/2023, permitindo que determinados pedidos sejam processados diretamente no Registro de Imóveis.
O que fazer se você só possui um recibo?
Se você possui um imóvel adquirido por recibo ou contrato particular e a propriedade ainda não está registrada em seu nome, o primeiro passo é não assumir que o documento é insuficiente — nem que ele, sozinho, resolve a situação.
É importante analisar:
- Há quanto tempo o imóvel está na sua posse;
- Como ocorreu a aquisição;
- Quem vendeu o imóvel;
- Se existe matrícula;
- Quem consta atualmente como proprietário;
- Se o imóvel possui outros registros ou ônus;
- Se existem documentos antigos da negociação;
- Se os pagamentos podem ser comprovados;
- Se a posse sempre foi exercida de forma pacífica;
- Qual modalidade de regularização é juridicamente adequada.
A partir dessa análise, pode ser possível identificar o caminho mais adequado para regularizar a propriedade.
Seu imóvel está sem registro?
Um recibo antigo, contrato particular ou documento de compra e venda pode ter muito mais importância jurídica do que você imagina.
A regularização depende da análise de cada caso.
A Moya e Lara atua na análise e orientação jurídica de situações relacionadas à regularização imobiliária.
Se você possui um imóvel sem registro ou tem apenas documentos antigos de compra e venda, procure orientação jurídica antes de descartar esses documentos.
Fontes oficiais utilizadas
- STJ — REsp 2.215.421-SE e Informativo de Jurisprudência nº 882
- CNJ — Provimento nº 150/2023 sobre adjudicação compulsória extrajudicial
